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2018年ag平台房地产市场运行情况分析

【发布单位:统计局】【信息时间:2019-01-31 17:00 阅读次数: 】【字号 打印】【关闭

今年以来,常熟市认真贯彻促进房地产市场平稳健康发展的有关政策,牢牢把握“房子是用来住的,不是用来炒的”总定位,着力优化市场环境,规范市场秩序,全市房地产市场保持稳中向好的运行态势,但土地价格上涨、商品房销售下降等问题值得关注。
    一、房地产市场运行基本情况
    (一)开发投资高位增长
    2018年,全市房地产开发投资保持高位增长,从年初开始增速始终在30%以上。全年完成投资220.66亿元,同比增长34.1%,占服务业投资的比重为80.6%,占比同比提升18.1个百分点。其中,住宅投资182.86亿元,同比增长52.3%;办公楼投资5.61亿元,同比下降40.5%;商业营业用房投资14.37亿元,同比下降27.2%。住宅投资仍是拉动房地产开发投资高速增长的主引擎。
    (二)建设规模不断扩大
    2018年,随着上年土拍地块的批量入市,全市商品房建设规模不断扩大。全年房屋施工面积为989.54万平方米,同比增长19.5%。其中,住宅施工面积693.13万平方米,同比增长14.2%。从新开工情况来看,房屋新开工面积为421.40万平方米,同比增长123.0%。其中,住宅新开工面积296.41万平方米,同比增长106.9%。新开工项目中,ag平台世纪世茂中心、瑧湾雅筑、华熙阁等项目新开工面积均在10万平方米以上,有力地助推了全市商品房新开工面积的增长。
    (三)商品房销售降幅收窄
    受上年商品房库存偏紧及同期商品房销售基数较高等因素影响,2018年一季度全市商品房销售下滑明显。此后,在新开楼盘的拉动下,全市商品房销售降幅逐渐收窄,下半年趋于平稳。全年商品房销售面积为169.31万平方米,同比下降13.3%,降幅比一季度、半年度分别收窄57.6个、14.9个百分点;商品房销售额为201.75亿元,同比下降15.8%,降幅比一季度、半年度分别收窄53.6个、10.4个百分点。

    

(四)库存去化周期缩短
    2018年,全市商品房待售面积为48.42万平米,同比下降29.3%,实现待售面积连续两年下降。其中,住宅待售面积10.01万平方米,同比下降45.9%;办公楼待售面积3.11万平方米,同比下降8.9%;商业营业用房待售面积33.64万平方米,同比下降17.3%。按全年月均商品房销售面积计算,消化当前库存需3.4个月,比去年同期减少0.8个月。其中,住宅去化周期最短,为0.8个月;商业营业用房次之,为22.2个月;办公楼最长,为87.4个月。
    二、房地产市场主要特点
    (一)地价上涨推高房价上扬
    2018年,全市房地产开发投资构成中,土地购置费113.31亿元,同比增长160.5%,占开发投资的比重为51.4%,同比提升24.9个百分点。今年新入库的46个房地产项目中,土地款均价达5亿元以上,其中中南林樾、鲲湖天境、明月兰庭、金湾名悦雅苑等项目土地购置费均超10亿元。土地费上涨直接抬高商品房开发成本,进而拉动了房价上涨。据房管处统计,2018年全市商品房均价同比增长9.3%,其中住宅均价同比增长12.4%。
    (二)城乡发展差距缩小
    近年来,随着城镇化进程的加快,各大房地产开发商将目光从市区向乡镇、开发区转移,城乡房地产市场发展差异缩小。从开发情况看,2018年市区、乡镇、开发区房地产开发投资占全市开发投资的比重分别为47.8%、28.5%、23.7%,市区占比同比回落27.5个百分点,乡镇、开发区同比提升14.7个、12.8个百分点。从销售情况看,2018年市区、乡镇、开发区商品房销售面积占全市商品房销售面积的比重分别为40.4%、41.2%、18.4%,市区、开发区占比同比回落14.6个、4.0个百分点,乡镇同比提升18.6个百分点,乡镇销售面积首次超过市区销售面积。

    (三)大户型住宅开发加快
    随着生活水平的提高及家庭人口的增长,居民住房需求不断升级,各大开发商加大对大户型住宅的开发力度。2018年,全市144平方米以上住宅施工面积为174.70万平米,同比增长66.8%,增速比90平方米及以下住宅施工面积高102.2个百分点。其中,144平方米以上住宅新开工面积为114.77万平方米,同比增长236.2%,增速比90平方米及以下住宅新开工面积高289.5个百分点。从占比情况看,144平方米以上住宅施工面积占住宅施工面积的比重为25.2%,同比提升8.0个百分点。其中,144平方米以上住宅新开工面积占住宅新开工面积的比重为38.7%,同比提升14.9个百分点。
    三、相关建议
    (一)因地制宜,准确把握供地节奏
    一方面要根据经济发展状况、人口净流入情况和商品房待售消化周期情况调整确定不同区域的土地供应量,根据住房的不同对象和商品房库存量的多少确定相应的供地比例、供地性质和不同的供地方式,优化土地配置,缓解土地供需矛盾;另一方面要积极探索土地供应主体的多样化,供应方式的多渠道,盘活闲置土地,推进低效用地再开发,提高土地利用率。
    (二)分层保障,满足不同层次需求
    建立多元化商品房供应格局,满足不同层次住房需求。首先要完善租购并举的住房制度,通过加快培育和发展住房租赁市场,鼓励个人租房,允许商业用房改租赁用房,让租赁成为与新房、二手房并重的市场供给来源。其次要引导开发商根据市场需求,调整商品房供应结构,根据居民收入水平和消费水平,合理适度开发大面积、豪华型住宅,同时发展适用大多数居民承受能力的中低价普通住宅,满足居民的刚需和适度的改善性需求。
    (三)加强调控,促进市场健康发展
    房地产业作为国民经济的重要支柱产业,平稳健康发展才能可持续发展。要认清形势、转变观念,综合运用规划、税收、金融等手段,加强市场调控;要建立房地产市场价格监测体系,稳定房价预期,提高商品房销售透明度;要规范市场秩序,通过部门联合执法,健全房地产监管机制,治理房地产开发企业违法违规行为,进一步整顿和规范房地产市场秩序。